預售商品房抵押是指買方在支付首期規則的房價后由銀行代其支付其他的款，買方將所購商品房抵押給銀行作為歸還的。預售房屋合同的賣方即房地產開發商也能夠為買方向銀行提供連帶義務保證。房地產開發商與買方簽署的房屋買賣合同實踐上是預售合同。

在預售商品房抵押期間，買方向銀行提供的抵押不是完好房屋的抵押，而是權益的抵押，是買方將本人的等待權予以抵押。房屋尚未建成，沒有產權證，抵押注銷只是預售合同抵押注銷。房屋完工之后，房地產開發商與買方共同辦理產權過戶手續，買方獲得房屋產權證，同時與銀行共同辦理房屋抵押注銷，這時抵押才是真正的物權抵押。理論中常呈現買方與房地產開發商簽署房屋買賣合同并托付預付款或者定金后，銀行經過檢查可能以某種緣由回絕向買方發放。這時房地產開發商都請求買方必需將余款一次付清，否則不予以退還其托付的定金或者預付款的狀況。因而，購置預售商品房的買方，在取得銀行前，與房地產開發商簽署房屋買賣合同時最好商定，以買方取得銀行作為房屋買賣合同生效的條件。

另外需求留意的是，在預售商品房抵押中，銀行普通請求抵押人即買方為所抵押的房屋購置保險，并將銀行設為保險賠償的第一受益人。買方不為預售房屋購置保險的，銀行有權回絕買方的申請。

 

【相關根據】

中華共和國法[19950630]

第三十四條　下列財富能夠抵押：

（一）抵押人一切的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人一切的機器、交通運輸工具和其他財富；

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地運用權、房屋和其他地上定著物；

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財富；

（五）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地運用權；

（六）依法能夠抵押的其他財富。

抵押人能夠將前款所列財富一并抵押。

中國銀行關于公布《個人住房管理方法》的通知[19980509]

第二十二條　對設定的質物，在質押期屆滿之前，人不得擅自處分。質押期間，質物如有損壞、丟失，人應承當義務并擔任賠償。

 

第二十三條　借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有人認可的第三方提供承當連帶義務的保證。保證人是法人的，必需具有代為歸還全部本息的才能，且在銀行開立有存款帳戶。保證人為自然人的，必需有固定經濟來源，具有足夠代償才能，并且在銀行存有一定數額的保證金。

 

最高關于適用《中華共和國法》若干問題的解釋[20001208]

第四十七條　以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物注銷，能夠認定抵押有效。

城市房地產抵押管理方法（２００１修正）[20010815]

第三條　本方法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務實行的行為。債務人不實行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

本方法所稱抵押人，是指將依法獲得的房地產提供應抵押權人，作為自己或者第三人實行債務的公民、法人或者其他組織。

本方法所稱抵押權人，是指承受房地產抵押作為債務人實行債務的公民、法人或者其他組織。

本方法所稱預購商品房抵押，是指人在支付首期規則的房價款后，由銀行代其支付其他的款，將所購商品房抵押給銀行作為歸還實行的行為。

本方法所稱在建工程抵押，是指抵押人為獲得在建工程繼續建造資金的，以其合法方式獲得的土地運用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為歸還實行的行為。

第二十條　預購商品房抵押的，商品房開發項目必需契合房地產轉讓條件并獲得商品房預售答應證。

城市商品房預售管理方法(2004修正)[20040720]

第二條　本方法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建立中的房屋預先給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第五條　商品房預售應當契合下列條件：

（一）已托付全部土地運用權出讓金，獲得土地運用權證書；

（二）持有建立工程規劃答應證和施工答應證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建立的資金到達工程建立總投資的25％以上，并曾經肯定施工進度和完工托付日期。